Dit moet je weten over het MJOP voor VvE’s

mjop vve
Als appartementseigenaar of VvE krijg je te maken met onderhoud en verduurzaming van je pand. Daar stel je een (D)MJOP voor op, maar wat is dat eigenlijk? En waar moet je rekening mee houden?

Wat is een MJOP?

Een MJOP is een afkorting en veelgebruikte term, een MJOP voor VvE is belangrijk om te hebben. Het staat voor Meerjarenonderhoudsplan en is een overzicht dat de Vereniging van Eigenaren inzicht geeft in het jaarlijks verwachte onderhoud. Dat is met bijbehorende kosten en voor een periode van ongeveer 5 tot 25 jaar.

Wat staat er in een MJOP voor VvE?

In een goede MJOP staan in ieder geval de volgende zaken:

  • conditiemeting ((ook wel gebrekenonderzoek genoemd, is doorgaans niet nodig bij nieuwbouw)
  • overzicht van onderdelen (elementen) en hoeveelheden
  • onderhoudsplanning
  • financiële begroting (MJOB)
Conditiemeting

Deze meting bestaat uit foto’s die eventuele gebreken tonen (bijvoorbeeld scheurtjes in de dakbedekking, lekkages, scheuren in het metselwerk, etc.). Aan deze gebreken is een kleur en/of getal toegekend dat aangeeft hoe ernstig het is en/of het urgent is. Bij elk gebrek staat een prijs, zodat je kunt aflezen wat de herstelkosten zijn.

Overzicht van onderdelen en hoeveelheden

Naast eventuele gebreken worden hier overige (gebouw)onderdelen met bijbehorende hoeveelheden en onderhouds- en/of vervangingskosten weergegeven. Bijvoorbeeld in aantal meters, vierkante meters of stuks.

Onderhoudsplanning

In deze planning wordt per jaar weergegeven welk onderdeel onderhoud nodig heeft, inclusief de bijbehorende kosten. Door deze planning weet de VvE wanneer zij welk onderhoud kunnen verwachten en wat de kosten bedragen om het onderhoud te plegen.

Ook worden eventuele gebreken opgenomen in de onderhoudsplanning. Door onderhoud te plegen verleng je de levensduur van een bepaald onderdeel. Dit onderdeel moet op termijn wel vervangen worden door een nieuw onderdeel. Een houten kozijn moet bijvoorbeeld na veertig/vijftig jaar compleet vervangen worden.

Hoewel onderhoud en vervanging twee verschillende activiteiten zijn, is het gebruikelijk om beiden in het MJOP op te nemen.

Financiële begroting (MJOB)

Met het plegen van onderhoud zijn vaak tienduizenden euro’s gemoeid en in sommige gevallen zelfs tonnen. De meeste VvE’s hebben niet voldoende geld om dit te kunnen bekostigen. Er zijn meerdere mogelijkheden om het onderhoud te bekostigen, zelf ben ik voorstander van het sparen. Je kunt als VvE een lening of onderhoudsabonnement overwegen, maar dit brengt extra kosten en risico’s met zich mee.

Hoeveel de VvE per jaar moet sparen wordt weergegeven in de zogenaamde MJOB, de Meerjarenonderhoudsbegroting. Deze MJOB wordt gebaseerd van de onderhoudsplanning. Ook stem je de hoogte van de maandelijkse VvE-bijdrage (in de volksmond servicekosten genoemd) en/of de extra (onderhouds)bijdrage doorgaans af op de MJOB.

Het komt regelmatig voor dat de verwachte onderhoudskosten hoger zijn dan de hoogte van het reservefonds. In zo’n situatie moet een VvE een balans zoeken. Kan het geplande onderhoud bijvoorbeeld (gedeeltelijk) doorgeschoven worden naar het volgende jaar en/of is een extra bijdrage van de appartementseigenaren nodig? Een MJOP is dus niet heilig, er is onderhoud dat soms uitgesteld kan worden. Denk aan schilderwerk dat ook volgend jaar kan.

Wat als eigenaren het niet eens zijn?

De MJOB en MJOP kunnen discutabele onderwerpen zijn op een VvE-vergadering. De ene appartementseigenaar wil dat de VvE zich aan het MJOP houdt, terwijl de andere eigenaar het onderhoud wil uitstellen, omdat hij/zij niet zit te wachten op een hogere en/of extra VvE-bijdrage of het onderhoud nu plegen ziet als kapitaalvernietiging.

Ik vind dat uitgesteld onderhoud nooit mag leiden tot extra onderhoudskosten (bijvoorbeeld meer houtrotproblemen) en/of nadelige gevolgen voor bewoners (bijvoorbeeld een lekkage). Onderhoud dat gepland is, maar niet nodig vind ik zonde om te plegen (en bovendien kapitaalvernietiging).

Bij twijfel over het wel/niet uitvoeren van onderhoud zal een stemronde op de VvE-vergadering uit moeten wijzen wat de voorkeur geniet. Zorg ervoor dat je alle voor- en nadelen benoemt, voordat er gestemd wordt. Deze twijfel zal minder vaak voorkomen bij VvE’s met een goed gevuld reservefonds, maar het blijft een belangrijk aandachtspunt hoe de VvE (het beste) met haar geld om wil gaan.

Is een MJOP voor VvE verplicht?

Of een MJOP verplicht is, hangt af van wat er in het splitsingsreglement vermeld staat of van het besluit van de VvE-vergadering waarin besloten is dat er geld gespaard gaat worden op basis van een MJOP.

Als voor het splitsingsreglement het modelreglement van 2006 is gebruikt, dan is een MJOP sowieso verplicht.

Het besluit van de VvE-vergadering behoeft nadere uitleg. Per 1 januari 2021 dient elke VvE jaarlijks geldt te reserveren (lees: sparen) voor onderhoud. Dit komt voort uit de Wet verbetering functioneren Vereniging van Eigenaren, waarvoor het Burgerlijk Wetboek is aangepast. Hierin wordt vermeld dat de hoogte van de jaarlijkse reservering afgestemd moet worden met het MJOP, mits deze aanwezig is. Heeft de VvE geen MJOP dan moet de VvE minimaal 0,5% van de herbouwwaarde reserveren. Het VvE-bestuur legt deze reserveringskeuze voor aan de VvE-vergadering.

Heeft de VvE-vergadering besloten om op basis van een MJOP geld te gaan reserveren en is er nog geen MJOP, dan moet deze opgesteld worden (dus verplicht). Er zijn mogelijkheden om van deze verplichte jaarreservering af te wijken, maar daar ga ik niet verder op in.

Wat kost een MJOP?

Een standaard MJOP kost gemiddeld € 600,- tot € 2000,- (exclusief de kosten voor een eventuele hoogwerker). De hoogte van het bedrag is afhankelijk van de omvang van het gebouw. Uitgebreid onderzoek van specifiek installaties (liften, warmtepompen, e.d.) zijn geen onderdeel van een standaard MJOP. Globale onderhoudskosten van deze specifieke installaties zullen wel worden opgenomen in het MJOP, maar de exacte onderhoudskosten moeten door een specialist worden vastgesteld.

Normaliter kan de VvE goed uit de voeten met deze globale onderhoudskosten, maar wil een VvE bijvoorbeeld het liftinterieur moderniseren, dan zal een liftspecialist nader moeten onderzoeken welke kosten hiermee gemoeid zijn.

Wat is een DMJOP?

DMJOP staat voor Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan. Dit is een Meerjarenonderhoudsplan waarin zowel onderhouds-  als verduurzamingswerkzaamheden vermeld worden.

Onderhoud en verduurzaming zijn met elkaar verweven. Het zou niet handig zijn om bijvoorbeeld nu het gevelmetselwerk te voorzien van nieuw voegwerk, als je weet dat over een jaar spouwmuurisolatie wordt aangebracht. Of dat je nu zonnepanelen laat plaatsen, terwijl er over een jaar nieuwe dakbedekking wordt aangebracht. Om die reden is het kosten- en/of uitvoeringstechnisch verstandig om een DJOMP op te laten stellen.

We zitten in een energietransitie, dus ik verwacht dat een DJOMP de komende jaren de standaard zal worden. VvE’s kunnen overigens subsidie aanvragen voor het laten opstellen van een MJOP in combinatie met een energieadvies (zolang de subsidiepot toereikend is).

Een DMJOP en grijze gebieden

Een ander veelbesproken onderwerp is de definitie van onderhoud en hoe de VvE hiermee om wil gaan.

Neem als voorbeeld een kozijn van 40 jaar oud, dat grenst aan een woonkamer. Het is toe aan gehele vervanging en voorzien van enkele beglazing. Als je nu een nieuw kozijn bestelt met glas, krijg je dubbele beglazing. Een vraag die soms tot discussies leidt, is wie de dubbele beglazing betaalt, de VvE of de betreffende appartementseigenaar? Een vergelijkbare vraag kan gesteld worden bij een dak dat nu nog niet geïsoleerd is.

Een ander ontwerp dat affiniteit heeft met het besluit is welk quorum gehanteerd wordt. Kan een rechtsgeldig besluit genomen worden bij een vertegenwoordiging van de helft+1 van het totaal aantal stemmen of dient 2/3e , 3/4e (afhankelijk wat in het splitsingsreglement wordt vermeld) van het totaal aantal stemmen op de VvE-vergadering vertegenwoordigd te zijn? Er is hier geen eenduidig antwoord op te geven wat juist is. De voorzitter van de vergadering moet per situatie bekijken welk quorum van toepassing is en welke stemverhouding benodigd is.


Het laatste onderwerp dat zich in een grijs gebied bevindt is wie er bepaalt aan welke partij (onderhoudsbedrijf) het onderhoud gegund wordt en wanneer het onderhoud wordt uitgevoerd. Bij de meeste VvE’s is het VvE-bestuur bevoegd om dit te bepalen, conform het splitsingsreglement. Het VvE-bestuur moet er rekening mee houden dat de werkelijke onderhoudskosten niet hoger worden dan de begrote onderhoudskosten waarmee de VvE vergadering heeft ingestemd. Er moet een nieuwe VvE-vergadering bijeen worden geroepen op het moment dat de begrote onderhoudskosten overschreden worden, het bestuur is immers niet bevoegd om dit zelfstandig te besluiten.

Ondanks de meeste splitsingsreglementen anders bepalen, ben ik van mening dat het verstandiger is dat de VvE-vergadering bepaalt aan wie het onderhoud gegund wordt en wanneer het onderhoud wordt uitgevoerd.
Dit is transparanter, democratischer en legt minder druk op bestuurders. Mochten de onderhoudswerkzaamheden onverhoopt slecht uitgevoerd worden dan kan medegedeeld worden dat de VvE-vergadering de onderhoudskeuze heeft gemaakt, niet het bestuur.    

Welke eisen zitten er aan de inhoud van een MJOP?

Aan de inhoud van een MJOP zijn geen eisen gesteld, het kan bij wijze van spreken op de achterkant van een sigarendoosje. Ik ben wel van mening dat een MJOP begrijpelijk en logisch opgebouwd moet zijn. Dit betekent dat een MJOP op de achterkant van een sigarendoosje voor mij geen optie is.

Bij voorkeur zou ik een conditiemeting laten opstellen conform NEN 2767 of een vergelijkbare methode. NEN 2767 is een vastgelegde meet- en registreermethode die vaak toegepast wordt bij vastgoedinspecties-/rapportages. Als je offertes opvraagt bij bedrijven die MJOP’s opstellen, vraag dan naar voorbeeldrapporten. Zelf zou ik niet kiezen voor een bedrijf dat een voorbeeldrapport aanlevert van een conditiemeting waarin geen foto’s, posities (van het gebrek) of prijzen in vermeld worden, omdat je er niets/weinig aan hebt.


Wil je als VvE in aanmerking komen voor subsidie voor het laten opstellen van een MJOP in combinatie met een energieadvies? Dan moeten de VvE en rapportage aan bepaalde eisen voldoen. Deze eisen kunnen door Den Haag of door de gemeente zijn vastgesteld. De eisen per gemeente kunnen om die reden van elkaar verschillen. Hier vind je de eisen.  

Overige tips voor het (laten) opstellen van een MJOP voor VvE:

  • Laat de prijzen in het rapport inclusief btw zijn.
  • Zorg dat de kosten voor het laten opstellen van een MJOP inclusief hoogwerker is en/of andere meerwerkkosten die van toepassing zijn.
  • Laat de conditiemeting steekproefsgewijs uitvoeren, of zorg ervoor dat elk onderdeel afzonderlijk wordt geïnspecteerd.
  • De genoemde kosten/eenheidsprijzen moeten in het rapport zijn bepaald en beschrijf hoe deze tot stand zijn gekomen.
  • Benoem of specifieke installaties/onderdelen globaal of uitgebreid worden geïnspecteerd en/of bepaalde onderdelen worden uitgesloten.
  • Het MJOP is opgesteld conform NEN 2767 of met een vergelijkbare methode.
  • Beschrijf wat het bedrijf dat het MJOP opstelt, nodig heeft (bv: aanwezigheid van bestuurder, elektra, etc.)
  • Vraag om een voorbeeld van een (D)MJOP.

Controleer altijd of het MJOP inhoudelijk juist is opgesteld en conform afspraak is opgesteld. Hiervoor hoef je niet per se bouwkundig onderlegd te zijn, let bijvoorbeeld op of alle onderdelen zijn opgenomen.

Ik heb MJOP’s gecontroleerd waarin slordige fouten zaten, simpelweg omdat het rapport een kopie was van een ander gebouw. Denk aan fouten zoals aluminium kozijnen in plaats van houten kozijnen of zonnepanelen die niet op het gebouw zaten. Of bijvoorbeeld dat het dak niet geïnspecteerd kon worden, omdat de inspecteur zijn ladder was vergeten.    

Wordt het MJOP uitgevoerd door een professional? Dan moet de VvE-vergadering eerst instemmen met de kosten die gemoeid zijn met het laten opstellen ervan.

Voorbeeldrapporten van een MJOP en DMJOP

Omwille van privacy heb ik bij deze rapporten de contactgegevens en de conditiemetingen (inclusief foto’s) achterwege gelaten, dit doet geen afbreuk aan de rest van het rapport.

Voorbeeld MJOP
Voorbeeld DMJOP

Auteur

Hendrik Timmer
Hendrik Timmer heeft door de jaren heen veel ervaring op gedaan op bouwkundig gebied en met Vereniging van Eigenaren. Hij probeert deze ervaring over te brengen op lezers/cursisten in de vorm van boeken en cursussen, zodat zij beter geïnformeerd worden en behoedzaam zijn voor valkuilen. Naast bovenstaande activiteiten ben ik werkzaam als bouwkundig Revit- en BIM modelleur (freelancer).

CATEGORIEËN

Social Media

GRATIS

Populaire boeken

Deel dit bericht:

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp
Share on email

Mogelijk vind je dit ook interessant:

aanschaf zonnepanelen verduurzamen

Belangrijk details bij de aanschaf van zonnepanelen

Na twee jaar in de zonne-energiesector heb ik veel geleerd over de belangrijke details als het gaat om zonnestroomsystemen. Wat maakt nou het verschil en wat zijn de belangrijke zaken? In deze blog deel ik deze zaken graag met u, zodat u ook op de hoogte bent.

waterstof alternatief aardgas verduurzamen

Waterstof: een goed alternatief voor aardgas?

In mijn adviespraktijk ‘Isoleren van woningen’ ben ik afgelopen winter meerdere malen bij burgers-om-de-tafel geconfronteerd met de stellige overtuiging ‘wij kunnen toch wachten op waterstof’. Men bedoelt dan om niet al te veel aan de oudere woning te verbouwen en te isoleren, want waterstof gaat dan simpelweg de functie van aardgas overnemen. Eerdere winters hoorde ik bij deze koffiegesprekken vrijwel nooit over waterstof. Deze winter werd duidelijk dat de H2O-lobby en de pers hun werk goed deden: “waterstof gaat de CO2-problematiek (helpen) oplossen.”