Verschil modelreglement 2006 en 2017 in beeld gebracht (tekst)

De verschillen zijn toegelicht per artikel. De artikelen die het meest afwijkend zijn, worden in deze tekst uitgelicht.

Artikel 9
Schadeloosstellingen (gelden die uitgekeerd worden door garantie- en/of waarborgregelingen, bijvoorbeeld SWK, Woningborg- of Bouwgarant garantie) aan gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken worden niet ‘vanzelfsprekend’ tot de baten gerekend die toekomen aan de gezamenlijke eigenaren. Deze schadeloosstellingen komen alleen ten goede aan de eigenaren van de appartementsrechten waarvan het waarborgcertificaat is uitgegeven.

Artikel 10
In dit artikel wordt duidelijker vermeld dat schulden (uit geldlening) voor rekening zijn van de gezamenlijke eigenaren.

Artikel 12
‘Schulden en kosten voor rekening van individuele eigenaars’ heeft affiniteit met artikel 17.3 van MR 2006.

Artikel 14
VvE’s zijn verplicht om jaarlijks een minimaal bedrag te reserveren. Dit komt voort uit het Burgerlijk Wetboek (boek 5 – titel 9 – artikel 126) waaraan alle VvE’s zich dienen te conformeren. (Nieuwe) VvE’s waarbij MR 2017 in de Akte van Splitsing is opgenomen dienen ‘per direct’ aan deze wetgeving te voldoen. Voor bestaande VvE’s geldt een overgangsregeling, waardoor zij per 1 januari 2021 aan deze wetgeving dienen te voldoen.

In tegenstelling tot MR 2006 is een VvE niet langer verplicht een MJOP op te stellen / te hebben, dit is afhankelijk van de manier waarop de VvE geld gaat reserveren. Op basis van een MJOP of op basis van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Als een VvE voor de laatste optie kiest is een MJOP niet vereist. Echter is het raadzaam voor elke VvE om een MJOP te hebben, zodat appartementseigenaren weten welke onderhoudskosten wanneer verwacht kunnen worden en hier voldoende geld voor kunnen reserveren.  

Artikel 15
In tegenstelling tot MR 2006 is een VvE niet langer verplicht om de begroting voor aanvang van het nieuwe boekjaar vast te stellen.

Artikel 21
Middels dit artikel is het mogelijk om een gemeenschappelijk gedeelte / zaak aan een eigenaar of een derde in gebruik te geven. De VvE kan hier bepaalde voorwaarden aan stellen.

Dit kan bijvoorbeeld een dak zijn, dat een eigenaar als dakterras wil gaan gebruiken. De VvE kan dit dak in gebruik geven aan de betreffende eigenaar, maar zij doet er verstandig aan om hier voorwaarden aan te stellen. Bijvoorbeeld dat eventuele schade (lekkage) veroorzaakt is door dit terras verhaald kunnen worden op de eigenaar, dat onderliggende en aangrenzende bewoners geen (geluid)overlast mogen ondervinden en dat bij onderhoud van het dak de eigenaar het dak weer vrij maakt. Eventueel worden boetes opgelegd bij het niet naleven van voorwaarden en/of kan worden besloten om de toestemming weer in te trekken.

Artikel 22
Indien twijfels ontstaan over de uitleg van de Akte van Splitsing, dient in het uiterste geval door een rechter te worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.

In vorengaande Modelreglementen was de ALV bevoegd om besluiten te nemen indien de Akte van Splitsing niet duidelijk was. Zoals ik dit artikel interpreteer kan de ALV hier nog steeds besluiten over nemen, echter als dit besluit niet tot voldoende tevredenheid leidt, kan een rechter dit als onafhankelijke beoordelen en is hij bevoegd om hier een oordeel over te vellen.

Artikel 23
Het stallen van een scootmobiel wordt in dit artikel geregeld. Voor eigenaren / gebruikers die om gezondheidsredenen gebruik moeten maken van een scootmobiel kan de toestemming voor het plaatsen van een scootmobiel niet worden geweigerd indien geen andere geschikte stallingsplaats aangewezen kan worden. 

Artikel 24
Middels dit artikel wordt het duidelijk dat alle kosten (inclusief onderhoud, verzekeringskosten, eventuele schade, e.d.) voor rekening komt van de betreffende appartementseigenaar die ervoor kiest om het appartement te gaan uitbreiden / verbouwen (bijvoorbeeld een aan of- opbouw).

Met dergelijke verbouwingen mag alleen aangevangen worden als de ALV hiervoor toestemming heeft gegeven (en de gemeente indien dit niet vergunningsvrij is). Invoering van dit artikel maakt het duidelijk voor wie de kosten zijn. We zien nu dat dergelijke verbouwingen leiden tot discussies over voor wie de onderhoudskosten zijn. Bijvoorbeeld een buitengevel en dak (van een nieuwe aanbouw) is immers gemeenschappelijk bezit volgens de akte, dus voor rekening van alle appartementseigenaren, toch? In dit artikel wordt tevens vermeld dat deze extra kosten die voortvloeien uit dergelijke verbouwingen eveneens voor rekening zijn van opvolgende appartementseigenaren.

Artikel 27
In dit artikel wordt duidelijk gemaakt dat het verhuren van korte periodes (< 6 maanden) / short stay verhuur niet is toegestaan. De ALV kan toestemming verlenen om dit toe te staan en kan hier voorwaarden aan stellen. Een andere voorwaarde is dat de gemeente short stay verhuur ook moet toe staan alvorens een eigenaar met toestemming van de VvE tot short stay verhuur kan overgaan.

Elektriciteitsaansluitingen in tot privé-gedeelten behorende bergingen en garages waarvan het elektriciteitsverbruik ten laste komt van de gezamenlijke eigenaars mogen uitsluitend worden gebruikt ten behoeve van verlichting, behoudens toestemming van de ALV.

Daar waar bijvoorbeeld elektrische fietsen steeds populairder worden, betekent dit dat eigenaren / gebruikers met een elektrische fiets deze niet in hun berging mogen opladen zonder toestemming van de ALV. Aangezien de meeste bergingen niet van een afzonderlijke meterkast zijn voorzien, wordt het lastig om het extra verbruik te meten. De VvE zal er goed over na moeten denken hoe zij dit gaat verrekenen indien de ALV ervoor kiest om toestemming te geven om elektriciteit af te nemen in bergingen / garages.

Artikel 28
Indien in het Huishoudelijk Reglement geen normen zijn vastgesteld omtrent het aanbrengen van harde vloeren gelden eisen die in dit artikel staan vermeld. Echter met zwevende dekvloeren kan het soms onmogelijk zijn om aan deze eis te voldoen. Onderzoeken wijzen uit dat ondervloeren aanbrengen op zwevende dekvloeren averechts kunnen werken. Het zou zelfs beter kunnen zijn om geen ondervloer toe te passen. De VvE moet experimenteren hoe zij hiermee om wil gaan, omdat niet altijd aan de door het Splitsingsreglement gestelde eis voldaan kan worden. Dit betekent feitelijk dat geen / nooit harde vloeren mogen worden gelegd op plaatsen (woon, slaapkamer, e.d.) waarvoor deze eis geldt.

Een appartementseigenaar is bevoegd (zonder toestemming van de ALV) voor eigen rekening een oplaadpunt voor een elektrisch aangedreven motorrijtuig aan te brengen.
Bovenstaande geldt alleen als het appartementsrecht (mede) bestemd is voor de stalling van een motorrijtuig. Overige eisen waaraan de appartementseigenaar dient te voldoen vindt u in dit artikel.

Artikel 31
Hier zijn regels vastgelegd omtrent het aansluiten van afvoeren van droogmachines en het aansluiten en/of wijzigen van een centraal mechanisch ventilatiesysteem.

Artikel 33
Heeft betrekking op tot privé-gedeelten behorende tuinen en andere buitenruimten. Hierin zijn regels vastgelegd omtrent de belasting (gewicht van bijvoorbeeld plantenbakken) van terrassen en balkons evenals het verbod op het gebruik van houtkachels, e.d.  

Artikel 42
In dit artikel wordt duidelijk(er) aangegeven wat de inhoud moet zijn van de opgave die het bestuur bij de notaris moet aanleveren bij de overdracht van een appartementsrecht. Tevens wordt duidelijker aangegeven ‘tot welk bedrag’ de oude en nieuwe eigenaar aansprakelijk zijn.

Artikel 47
Over de gelden van het reservefonds kan slechts worden beschikt door het bestuur, daar waar vorengaande Modelreglementen voorschreven dat alleen de ALV voorzitter + een aan te wijzen appartementseigenaar over dit fonds konden beschikken.

Indien betalingen uit het reservefonds worden gedaan kan dit alleen plaatsvinden indien
2 gezamenlijk handelende personen die zijn aangewezen door de ALV hier toestemming voor geven. Uiteraard dient de ALV deze kosten van te voren te akkorderen, alvorens betalingen uit het reservefonds kunnen worden gedaan.

Ook de fiattering voor deze betaling diende in vorengaande Modelreglementen door de ALV voorzitter + een aan te wijzen appartementseigenaar te geschieden. Bij MR 2017 hoeven deze personen geen appartementseigenaar of voorzitter meer te zijn.

Dit artikel biedt de mogelijkheid om als VvE een geldlening aan te gaan. Alhoewel vorengaande Modelreglementen geen verbod oplegden om als VvE een lening aan te gaan, is dit altijd een grijs gebied geweest. Alle VvE’s (ongeacht het Modelreglement dat van toepassing is) kunnen in principe een geldlening aangaan op grond van het Burgerlijk Wetboek (boek 5 – titel 9 – artikel 126) waarin vermeld staat dat VvE’s een geldlening aan kunnen gaan, tenzij expliciet in het Splitsingsreglement wordt vermeld dat een lening niet is toegestaan.

Artikel 49
Middels dit artikel kan het bestuur ervoor kiezen om het jaarverslag mondeling of schriftelijk uit te brengen (let op, dit jaarverslag zegt iets over het beleid / prestaties van het bestuur en is iets anders dan de jaarrekening).

Artikel 50
Indien sprake is van ondersplitsing bedraagt de oproepingstermijn ter vergadering verdubbeld te worden (30 in plaats van 15 dagen).

Artikel 53
Elektronisch stemmen wordt mogelijk gemaakt middels dit artikel. Er kan maximaal 30 dagen voorafgaand van de ALV worden gestemd. Aan het elektronisch stemmen worden eisen gesteld welke u vindt in dit artikel.

Dit elektronisch stemmen zie ik als voordeel, vermoedelijk wordt de ‘opkomst op de ALV’ en de betrokkenheid bij de VvE groter middels deze mogelijkheid. Zover bekend is nog geen bewezen ‘elektronische VvE systeemsoftware’ beschikbaar voor deze manier van stemmen. Ook zou ik voorstander zijn van elektronisch stemmen op een ALV. Er zijn veel appartementseigenaren die middels handopsteking niet voor hun stem uit durven te komen en toch maar besluiten mee te stemmen met de meerderheid.

Artikel 56
Ondanks dat MR 2006 een vergelijkbare mogelijkheid conform onderstaande bood, is het goed om dit artikel nog even aan te stippen.

Dit artikel maakt het mogelijk dat de ALV besluiten kan nemen over de aanpassing van het Huishoudelijk Reglement (HR), waarin regels worden opgenomen omtrent: onderwerpen waarop het betrekking heeft, afbakenen van besluiten en bedragen, welke gelden voor één appartementseigenaar of een bepaalde groep eigenaren.

Dit kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een aantal appartementseigenaren op de begane grond die gekozen hebben om een aanbouw te laten plaatsen (na oplevering van het gebouw). In het HR kan bijvoorbeeld worden aangegeven dat onderhoudskosten aan de uitbouwen alleen voor rekening komen aan eigenaren die een aanbouw hebben.

Tevens zou je hierin moeten vastleggen dat deze groep eigenaren niet zelfstandig kan besluiten om een aanbouw nog verder te vergroten. Anders kunnen zij ‘oneindig’ blijven aanbouwen.

Alhoewel MR 2017 meer mogelijkheden biedt om bepaalde kosten en ‘rechten’ af te bakenen, vraag ik me af of dit automatisch betekent dat een Akte van Splitsing niet meer aangepast hoeft te worden na bijvoorbeeld een aan- of opbouw van een individuele eigenaar of groep eigenaren.

Artikel 57
De ALV bepaalt zelf het aantal bestuurders, mits dit een oneven aantal bestuurders zijn (minimaal 1).
Het bestuur dient tenminste 2 maal per jaar te vergaderen, dat is minder dan MR 2006 die voorschrijft dat het bestuur minimaal 4 maal per jaar dient te vergaderen. Let op, genoemde aantallen hebben alleen betrekking op het aantal bestuursvergaderingen.

Artikel 68
De genoemde bedragen in het Splitsingsreglement dienen jaarlijks geïndexeerd te worden op basis van het door het Centraal Bureau voor de Statistiek te Den Haag te publiceren prijsindexcijfer.

Ik ben zelf voorstander om de (periodieke) VvE bijdrage ook te indexeren op basis van bovenstaande. Met name het deel dat voor onderhoud gereserveerd wordt. Er heeft zich met name in de bouw- en onderhoudssector een behoorlijke prijsstijging voorgedaan die zich voorlopig nog voort zal zetten. Om die reden is het raadzaam om de VvE bijdrage te indexeren om het geplande onderhoud in de toekomst te kunnen betalen.