Of ik modelreglement 2017 een verbetering vind?

Ik ben als klankborder betrokken geweest bij het ontwerp van Modelreglement 2017. Als ik naar het eindproduct kijk, constateer ik dat het nieuwe Modelreglement gemoderniseerd is, doordat artikelen zijn afgestemd op ‘hedendaagse onderwerpen’. Hiermee doel ik op elektrische laadpalen, aangaan van geldleningen, verbod op short stay verhuur, e.d.

Maar, als ik kijk naar de begrijpbaarheid van het Modelreglement dan is het er moeilijker op geworden en is onvoldoende rekening gehouden met de praktijk. Met begrijpbaarheid bedoel ik niet alleen begrijpelijke tekst, maar ook de keuzemogelijkheid die VvE’s hebben. Een goed voorbeeld is het ‘verplicht jaarlijks reserveren van gelden’ voor het kunnen betalen van onderhoud. Het Modelreglement biedt een tweetal mogelijkheden om jaarlijks te reserveren. Conform één van die mogelijkheden is het niet verplicht om een MJOP (MeerJarenOnderhoudsPlan) te hebben, terwijl het hebben van een MJOP in Modelreglement 2006 nog verplicht werd gesteld. Zelf ben ik voorstander van het hebben van een MJOP, omdat je als VvE wilt weten wanneer welke onderhoudskosten verwacht kunnen worden, opdat appartementseigenaren / de VvE hiervoor kunnen / kan gaan sparen.  

Het wordt nog complexer als je het Burgerlijk Wetboek (BW) erbij pakt waarin de mogelijkheid wordt geboden om dit ‘reserveringsgeld’ pas aan de VvE te betalen, als het geld echt nodig is voor onderhoud. Deze mogelijkheid is pas realiseerbaar als een gekwalificeerde meerderheid ‘voor’ deze mogelijkheid stemt. Deze mogelijkheid is mijn optiek het meest risicovol, omdat (alle) eigenaren geld achter de hand moeten houden om de onderhoudskosten te zijner tijd te kunnen betalen. De vraag is of eigenaren de discipline hebben om dit geld niet uit te geven aan andere zaken. Een combinatie van het niet hebben van een MJOP en ‘uitgesteld betalen’ is funest, omdat appartementseigenaren niet weten hoeveel geld ze achter de hand moeten houden / sparen. De ene eigenaar gaat ervan uit dat € 1000,- voldoende zijn, de andere van € 5000,-. Ondanks het feit dat deze vorenstaande bedragen behoorlijk uiteenlopen, kan alleen op basis van een MJOP geconcludeerd of deze bedragen volstaan.  

Een andere mogelijkheid die het BW biedt waarbij eveneens geen ‘reserveringsgeld’ aan de VvE betaald hoeft te worden (pas als geld echt nodig is voor onderhoud) is als een bankgarantie is afgegeven. Dit betekent dat bijvoorbeeld een bank (die garant staat dat onderhoudskosten betaald worden) het onderhoud betaalt / voorschiet en een betalingsregeling treft met appartementseigenaren. Als de ALV voor een van deze mogelijkheden kiest wordt de maandelijkse VvE bijdrage (kunstmatig) laag gehouden wat een verkeerd beeld geeft van de werkelijke kosten. Iets wat een (nieuwe) appartementseigenaar waarschijnlijk te laat ontdekt of hij realiseert zich niet goed wat de financiele gevolgen kunnen zijn. 

Het aantal mogelijkheden had beperkt moeten worden, maar zijn juist geïntroduceerd door de wetgever die in mijn optiek de kans heeft laten liggen om een appartementseigenaar beter te beschermen tegen ‘onvoorziene kosten’ die behoorlijk op kunnen lopen. Voor de meeste juristen is interpretatie van het appartementsrecht en het Modelreglement een hele opgave (geldt overigens ook voor mij), laat staan voor appartementseigenaren waarvan geacht wordt dat zij hiermee bekend zijn. 

Dat onvoldoende rekening gehouden is met de praktijk bedoel ik bijvoorbeeld dat de kascommissie (nog steeds) uit twee leden dient te bestaan. Als de VvE geen twee leden kan vinden (wat met name het probleem is bij kleine VvE’s) betekent dit dat zij een (dure) accountant moet aanstellen om de jaarrekening te laten controleren. Een voorbeeld dat op de praktijk is afgestemd (in Modelreglement 2017) is dat het reservefonds aangesproken kan worden als 2 personen (aangewezen door de ALV) hun fiat hebben gegeven (uiteraard dient de ALV van tevoren toestemming te geven voor het doen van uitgaven, alvorens deze 2 personen het reservefonds kunnen aanspreken). In vorengaande Modelreglementen dient de ALV voorzitter + een door de ALV aan te wijzen appartementseigenaar hun fiat te geven. Met deze aanpassing in het nieuwe Modelreglement is het mogelijk dat een professionele VvE beheerder en een appartementseigenaar het reservefonds kunnen aanspreken. 

Ik ben van mening dat het begint met begrijpbare regelgeving en dat de wetgever een (toekomstige) appartementseigenaar in bescherming moet nemen als hij de gevolgen zelf niet kan over zien. Vandaar dat ik tot de conclusie kom dat er ruimte voor verbetering is aangaande het appartementsrecht en het Modelreglement. 

Antwoord op de vraag of ik Modelreglement 2017 een verbetering vind? Als ik kijk naar de actualiteit van de artikelen, zeg ik ‘ja,’ ook zijn bepaalde artikelen beter ‘afgebakend’. Maar als ik kijk naar de begrijpbaarheid van de artikelen, zeg ik ‘nee’, iets wat te zijner tijd wellicht verbeterd kan worden aan MR 2027.