Wat is een MJOP?

Wat is een MJOP?

Een MJOP is een afkorting en veelgebruikte term, een MJOP voor VvE is belangrijk om te hebben. Het staat voor Meerjarenonderhoudsplan en is een overzicht dat de Vereniging van Eigenaren inzicht geeft in het jaarlijks verwachte onderhoud. Dat is met bijbehorende kosten en voor een periode van ongeveer 5 tot 25 jaar.

Wat staat er in een MJOP voor VvE?

In een goede MJOP staan in ieder geval de volgende zaken:

• conditiemeting ((ook wel gebrekenonderzoek genoemd, is doorgaans niet nodig bij nieuwbouw)
• overzicht van onderdelen (elementen) en hoeveelheden
• onderhoudsplanning
• financiële begroting (MJOB)

Conditiemeting

Deze meting bestaat uit foto’s die eventuele gebreken tonen (bijvoorbeeld scheurtjes in de dakbedekking, lekkages, scheuren in het metselwerk, etc.). Aan deze gebreken is een kleur en/of getal toegekend dat aangeeft hoe ernstig het is en/of het urgent is. Bij elk gebrek staat een prijs, zodat je kunt aflezen wat de herstelkosten zijn.

Overzicht van onderdelen en hoeveelheden

Naast eventuele gebreken worden hier overige (gebouw)onderdelen met bijbehorende hoeveelheden en onderhouds- en/of vervangingskosten weergegeven. Bijvoorbeeld in aantal meters, vierkante meters of stuks.

Onderhoudsplanning

In deze planning wordt per jaar weergegeven welk onderdeel onderhoud nodig heeft, inclusief de bijbehorende kosten. Door deze planning weet de VvE wanneer zij welk onderhoud kunnen verwachten en wat de kosten bedragen om het onderhoud te plegen.

Ook worden eventuele gebreken opgenomen in de onderhoudsplanning. Door onderhoud te plegen verleng je de levensduur van een bepaald onderdeel. Dit onderdeel moet op termijn wel vervangen worden door een nieuw onderdeel. Een houten kozijn moet bijvoorbeeld na veertig/vijftig jaar compleet vervangen worden.

Hoewel onderhoud en vervanging twee verschillende activiteiten zijn, is het gebruikelijk om beiden in het MJOP op te nemen.

Financiële begroting (MJOB)

Met het plegen van onderhoud zijn vaak tienduizenden euro’s gemoeid en in sommige gevallen zelfs tonnen. De meeste VvE’s hebben niet voldoende geld om dit te kunnen bekostigen. Er zijn meerdere mogelijkheden om het onderhoud te bekostigen, zelf ben ik voorstander van het sparen. Je kunt als VvE een lening of onderhoudsabonnement overwegen, maar dit brengt extra kosten en risico’s met zich mee.

Hoeveel de VvE per jaar moet sparen wordt weergegeven in de zogenaamde MJOB, de Meerjarenonderhoudsbegroting. Deze MJOB wordt gebaseerd van de onderhoudsplanning. Ook stem je de hoogte van de maandelijkse VvE-bijdrage (in de volksmond servicekosten genoemd) en/of de extra (onderhouds)bijdrage doorgaans af op de MJOB.

Het komt regelmatig voor dat de verwachte onderhoudskosten hoger zijn dan de hoogte van het reservefonds. In zo’n situatie moet een VvE een balans zoeken. Kan het geplande onderhoud bijvoorbeeld (gedeeltelijk) doorgeschoven worden naar het volgende jaar en/of is een extra bijdrage van de appartementseigenaren nodig? Een MJOP is dus niet heilig, er is onderhoud dat soms uitgesteld kan worden. Denk aan schilderwerk dat ook volgend jaar kan.

Wat als eigenaren het niet eens zijn?

De MJOB en MJOP kunnen discutabele onderwerpen zijn op een VvE-vergadering. De ene appartementseigenaar wil dat de VvE zich aan het MJOP houdt, terwijl de andere eigenaar het onderhoud wil uitstellen, omdat hij/zij niet zit te wachten op een hogere en/of extra VvE-bijdrage of het onderhoud nu plegen ziet als kapitaalvernietiging.

Ik vind dat uitgesteld onderhoud nooit mag leiden tot extra onderhoudskosten (bijvoorbeeld meer houtrotproblemen) en/of nadelige gevolgen voor bewoners (bijvoorbeeld een lekkage). Onderhoud dat gepland is, maar niet nodig vind ik zonde om te plegen (en bovendien kapitaalvernietiging).

Bij twijfel over het wel/niet uitvoeren van onderhoud zal een stemronde op de VvE-vergadering uit moeten wijzen wat de voorkeur geniet. Zorg ervoor dat je alle voor- en nadelen benoemt, voordat er gestemd wordt. Deze twijfel zal minder vaak voorkomen bij VvE’s met een goed gevuld reservefonds, maar het blijft een belangrijk aandachtspunt hoe de VvE (het beste) met haar geld om wil gaan.

Is een MJOP voor VvE verplicht?

Of een MJOP verplicht is, hangt af van wat er in het splitsingsreglement vermeld staat of van het besluit van de VvE-vergadering waarin besloten is dat er geld gespaard gaat worden op basis van een MJOP.

Als voor het splitsingsreglement het modelreglement van 2006 is gebruikt, dan is een MJOP sowieso verplicht.

Het besluit van de VvE-vergadering behoeft nadere uitleg. Per 1 januari 2021 dient elke VvE jaarlijks geldt te reserveren (lees: sparen) voor onderhoud. Dit komt voort uit de Wet verbetering functioneren Vereniging van Eigenaren, waarvoor het Burgerlijk Wetboek is aangepast. Hierin wordt vermeld dat de hoogte van de jaarlijkse reservering afgestemd moet worden met het MJOP, mits deze aanwezig is. Heeft de VvE geen MJOP dan moet de VvE minimaal 0,5% van de herbouwwaarde reserveren. Het VvE-bestuur legt deze reserveringskeuze voor aan de VvE-vergadering.

Heeft de VvE-vergadering besloten om op basis van een MJOP geld te gaan reserveren en is er nog geen MJOP, dan moet deze opgesteld worden (dus verplicht). Er zijn mogelijkheden om van deze verplichte jaarreservering af te wijken, maar daar ga ik niet verder op in.

Wat kost een MJOP?

Een standaard MJOP kost gemiddeld € 600,- tot € 2000,- (exclusief de kosten voor een eventuele hoogwerker). De hoogte van het bedrag is afhankelijk van de omvang van het gebouw. Uitgebreid onderzoek van specifiek installaties (liften, warmtepompen, e.d.) zijn geen onderdeel van een standaard MJOP. Globale onderhoudskosten van deze specifieke installaties zullen wel worden opgenomen in het MJOP, maar de exacte onderhoudskosten moeten door een specialist worden vastgesteld.

Normaliter kan de VvE goed uit de voeten met deze globale onderhoudskosten, maar wil een VvE bijvoorbeeld het liftinterieur moderniseren, dan zal een liftspecialist nader moeten onderzoeken welke kosten hiermee gemoeid zijn.

Verder lezen over de eisen voor een MJOP? Klik hier.
Wil je meer weten over de DMJOP? Klik dan hier.