Bouwtechnische keuring van een woning

Als koper heb je een onderzoeksplicht bij het kopen van een woning. Deze plicht houdt overigens in dat je niet verplicht bent om dit onderzoek te (laten) doen. Op het moment dat je afziet van dit onderzoek is de kans groter dat je de verkoper achteraf niet meer of beperkt aansprakelijk kunt stellen voor (verborgen) gebreken, omdat je nalatigheid kan worden verweten.  

Doel van een bouwtechnische keuring

Een bouwtechnische keuring heeft de volgende doelen:

• Vergroot de kans dat de verkoper ‘doeltreffend’ achteraf aansprakelijk gesteld kan worden voor (verborgen) gebreken
• Brengt de (financiële) risico’s in kaart in de zin van gebreken en (toekomstig) onderhoud
• Geeft de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden, mits de ‘ontbindingsclausule bouwtechnische keuring’ hierin opgenomen is
• Geeft de mogelijkheid om een hypotheek en/of NHG garantie te verkrijgen, omdat deze keuring een vereiste kan zijn voor deze organisaties
• Geeft de mogelijkheid om te onderhandelen over de prijs, als (dure) gebreken aan het licht komen tijdens de keuring. Echter, moet ik erbij vermelden dat er in de huidige markt geen of beperkte onderhandelingsruimte is. Of sterker; de vraagprijs zelfs overboden wordt. 

Ontbinden op basis van de keuring

Of de koopovereenkomst ontbonden kan worden is afhankelijk van de hoogte van de directe kosten die gemaakt moeten worden. Ontbinding is mogelijk, als het bedrag aan directe kosten (dat vermeld staat in de koopovereenkomst) overschreden wordt.

Met directe kosten worden kosten bedoeld die direct gemaakt moeten worden om de woning bewoonbaar te maken, bijvoorbeeld een gasgestookte cv-ketel die niet meer functioneert. De term indirecte kosten wordt eveneens in het keuringsrapport opgenomen, dit is bijvoorbeeld de cv-ketel die nu goed functioneert, maar over 3 tot 5 jaar vervangen moet worden.

In populaire steden is het tegenwoordig gebruikelijk om geen ontbindingsclausule meer op te nemen in de koopovereenkomst, waarmee je als koper een (groot) risico loopt. Ik ben me ervan bewust dat je soms niet anders kunt in deze markt, maar houd er rekening mee dat je voldoende financiële middelen tot je beschikking hebt om eventuele gebreken zelf te bekostigen en dat een hypotheekverstrekker en/of NHG de woning mogelijk niet accepteert.   

Het prijskaartje

De gemiddelde prijs van een standaard bouwtechnische keuring ligt tussen de €  300,-  en  500,- (inclusief btw). Het is goed om te weten dat een standaardkeuring beperkt is en de woning alleen visueel geïnspecteerd wordt, wat (na afloop) teleurstelling kan geven. Zo wordt bijvoorbeeld geen onderzoek gedaan naar:

• houtworm/boktor/houtrot
• de kruipruimte en onderzijde van de begane grondvloer
• asbest
• funderingsproblemen
• vochtproblemen
• scheurvorming

Bij deze onderwerpen is specialistisch onderzoek nodig, doorgaans door een andere organisatie dan die de bouwtechnische keuring heeft gedaan. Voor een specialistisch onderzoek moet je rekening houden met minimaal €  400,- , terwijl een funderingsonderzoek als snel in de duizenden euro’s zal lopen.

Wat vind je belangrijk?

Om teleurstelling te voorkomen is het raadzaam dat je zelf een lijst opstelt met controlepunten die je minimaal gecontroleerd wil hebben tijdens de keuring. Leg deze controlepunten voor aan de onderzoekende organisatie, kan deze niet aan je verwachting voldoen, zoek dan verder of doe concessies.