Een bouwkundige gids voor iedereen die een woning wil kopen

Een woning kopen doe je niet zomaar. Het is een grote en belangrijke aanschaf en daar zitten ook bepaalde financiële risico's aan verbonden. In deze blog lees je over de punten waar je vóór de aankoop zeker op moet letten.
Een huis kopen is een dure aangelegenheid, dus als je een huis koopt zit je niet te wachten op bijkomende (onvoorziene) kosten. Het is om die reden aan te raden om de financiële risico’s van de beoogde woning goed in kaart te brengen. Denk dan aan bijvoorbeeld (achterstallig) onderhoud en/of overige herstelkosten van een woning.
 
In dit artikel geef ik je tips en informatie, zodat je deze risico’s zelf kunt inschatten. Bij twijfel is het raadzaam om een onafhankelijk expert in te schakelen die nader onderzoek kan doen. Let op: Veel bouwkundige keuringen zijn slechts een visuele keuring. Deze keuringen geven bijvoorbeeld geen concreet antwoord op de vraag of een constructie (nog) sterk genoeg is of dat er sprake is van asbest. 
 
Ga je op zoek naar een onafhankelijk expert, stel dan de vraag die je beantwoord wilt hebben en stel tevens de vraag of de expert dit antwoord ook in het rapport vermeldt. Doet deze dat niet, zoek dan verder of stel je verwachting bij. Om de (herstel)kosten duidelijk te krijgen kun je het beste offertes opvragen bij bedrijven. Is dat op de korte termijn niet mogelijk? Zoek dan op internet, daar kun je ook steeds vaker prijzen vinden.

In dit artikel

Het dak

Elk soort dak

Er zijn een aantal punten waar je naar kunt vragen als het op het dak van de woning aankomt. Kijk vooral naar het soort dak en wat voor bedekking het dak heeft.

Let op deze zaken:

  • Buigt het dak door? Dat hoeft niet ernstig te zijn. Vraag hoe lang de doorbuiging al bestaat en of deze stabiel is. Een stabiele doorbuiging wordt niet erger. 
  • Is de woning ouder dan 1993? Dan kan het voorkomen dat het dak asbesthoudend is. Dit kunnen bijvoorbeeld golfplaten dakpannen, leien of platen zijn. Er is momenteel geen wetgeving van kracht die je verplicht om dit te laten saneren. Wel is er Arbo-regelgeving die aangeeft dat medewerkers van een bedrijf niet in aanraking mogen komen met asbest. Concreet houdt dit in dat bedrijven geen onderhoud/verbouwingen mogen doen aan asbesthoudende (onder)delen. 
  • Zie je vochtplekken op de gevel bij droog weer? Het kan zijn dat een dakgoot lekkage heeft. 
  • Wil je zonnepanelen op het dak? Vraag dan aan de leverancier hoe ze deze stevig gaan bevestigen aan/op de dakconstructie. De meeste daken (voornamelijk platte daken) zijn niet berekend op het extra gewicht van zonnepanelen.
    Een constructeur kan eventueel een berekening maken om het risico op doorbuiging/inzakking in te schatten.

Hellend dak

Dit is het zogenaamde ‘schuine dak’, meestal met dakpannen bedekt. Een dakpan heeft een gemiddelde levensduur van 45 tot 100 jaar. Vraag altijd aan de verkoper wanneer de dakpannen voor het laatst zijn vervangen. 

Er zijn een aantal aanwijzingen die je laten zien of een dakpan mogelijk aan het einde van zijn levensduur zit: 

  • Is er sprake van gewortelde begroeiing (mos of plantjes) op het dak? Wortelvorming kan optreden als een dakpan poreuzer is, wat kan gebeuren bij oudere dakpannen.
  • Ligt er gruis in de dakgoot? Als dakpannen poreuzer zijn geworden, zullen ze sneller slijten door regenwater dat over de pannen loopt. Dit komt terecht in de dakgoot en kan het gruis zijn dat je ziet.

Plat dak

Welke bedekking?
Op de meeste platte daken is bitumen toegepast. Dat heeft een levensduur van 20 – 40 jaar, afhankelijk of grind is toegepast op het dak. Vraag aan de verkoper wanneer de dakbedekking voor het laatst is vervangen.
 
Water op het dak
Let ook zeker op water dat op het dak blijft staan. Als er water op een plat dak blijft staan, geeft dit aan dat er onvoldoende afschot is toegepast en/of hemelwaterafvoeren verstopt zijn. Hier en daar een plasje water is acceptabel, maar het is niet de bedoeling dat het hele dakoppervlak vol met water blijft staan.
 
Begroeiing
Daarnaast geldt ook voor platte daken dat je op moet letten of er sprake is van gewortelde begroeiing (mosvorming/plantjes) op het dak. Dit veroorzaakt mogelijk lekkage, afhankelijk van waar de begroeiing in is geworteld. Zitten de wortels in het bitumen zelf, dan is het risico op lekkage groot.

De buitengevel

Metselwerk

De stenen
Gevelsteen heeft een levensduur van honderden jaren. Wel kan deze in de loop van tijd poreuzer/ruwer worden, dat is afhankelijk van de hardheid van de steen. Dit kan tot vochtplekken leiden aan de binnenzijde van de woning. Als sprake is van een spouwmuur is deze kans aanzienlijk kleiner dan bij een steens- of halfsteensmuur. Het is geen garantie dat door een spouwmuur vochtproblemen verholpen worden, maar hydrofoberen/impregneren (is hetzelfde) van de gevel kan soms uitkomst bieden. 
 
Voegwerk
Het voegwerk in het metselwerk heeft een levensduur van 30 tot 40 jaar. Een stuk minder lang dan de steen zelf, dus. Slecht voegwerk kan ook de oorzaak zijn voor vochtplekken aan de binnenzijde van de woning. Trapsgewijze scheuren in het metselwerk duiden doorgaans op verzakking. Dit hoeft niet ernstig te zijn, mits de scheuren al enige tijd aanwezig zijn en stabiel zijn (niet groter worden). 
 
Een hellende gevel
Een buitengevel die naar voren of naar achteren helt (= gevel die uit het lood staat) hoeft niet erg te zijn, mits dit al enige tijd zo is en het niet erger wordt.
 

Gevelbekleding en -plafonds

Levensduur
Houten geveldelen (planken, rabatdelen, plafonds, e.d.) zullen op den duur vervangen moeten worden. Bij goed onderhoud kan de levensduur 60 tot 100 jaar zijn.
 
Kromtrekken
Het kromtrekken van houten geveldelen hoeft niet ernstig te zijn, mits dit niet leidt tot scheuren in de delen. Door scheuren kan  water in het hout treden, wat zal leiden tot houtrot.
 
Houtrot 
Houtrot herken je aan zachte delen in het hout of barstjes. Als je erin drukt en het veert mee, zit er waarschijnlijk houtrot in. Controleer of de geveldelen houtrot vertonen. Als dit het geval is valt er vaak weinig meer aan te repareren en moet het geveldeel in zijn geheel vervangen worden. 
 
Een plafond dat doorhangt kan duiden op houtrot en/of een slechte bevestiging van de plaat. 
 
Houtvervangers
Tegenwoordig zijn er houtvervangers verkrijgbaar, zoals kunststof of vezelcement. Deze geveldelen hoeven niet meer geschilderd te worden. Soms wordt gesteld dat je de achterzijde van deze houtvervangers niet meer hoeft te ventileren, maar dit is 9 van de 10 keer een fabeltje!
 
Controleer altijd de verwerkingsvoorschriften van de leverancier als een bedrijf beweert dat ventileren niet nodig is. Slecht ventileren leidt tot kromtrekken en/of beschadiging van de geveldelen. Het kan jaren duren voordat de gevolgen zichtbaar worden.  

Buitenkozijnen

Levensduur
Houten buitenkozijnen hebben een levensduur van 40 of 70 jaar (afhankelijk of zachthout of hardhout is toegepast), mits deze goed onderhouden worden.
 
Beschadigingen
Controleer of het buitenkozijn beschadigd is, bijvoorbeeld scheuren, butsen, delen waar verf/lak/kleurlaag van af is, dit kunnen de zwakste plekken van het kozijnhout zijn.  
 
Houtrot 
Houtrot herken je aan zachte delen in het hout of barstjes. Als je erin drukt en het veert mee, zit er waarschijnlijk houtrot in. Controleer of een kozijn houtrot vertoont, dit kun je bijvoorbeeld doen door je nagel in het kozijnhout te drukken. Met name de horizontale/liggende delen (=dorpel) zijn het meest gevoelig voor houtrot.
 
Werkt alles nog?
Kun je alle bewegende delen nog goed draaien, kiepen, schuiven? Zijn de ramen en deuren makkelijk te openen en sluiten? 
 
Als er zonwering aanwezig is, controleer dan ook of je deze nog goed kunt bewegen. 
 
Vocht

Controleer aan de binnenzijde van de kozijnen of je (oude) vochtplekken ziet. Let vooral op de plekken waar het kozijn aansluit op de buitengevel. 

Ramen
Beglazing in het buitenkozijn heeft een levensduur van 25 – 30 jaar. Zie je condensvorming in de spouw (dit is de luchtlaag tussen de glasbladen) bij dubbel glas, dan is dit een aanwijzing dat de beglazing lek is en dat deze vervangen moet worden.

Binnenzijde van de woning

Ook aan de binnenkant van je toekomstige woning is het goed om te kijken naar verschillende onderdelen van de constructie. Houdt in ieder geval rekening met deze punten en eventueel bijkomende kosten als je zaken moet vervangen:

  • Trapsgewijze scheuren in binnenwanden kunnen duiden op verzakking van een vloer, de fundering of de hele woning. Dit hoeft niet ernstig te zijn, mits de scheuren al enige tijd aanwezig zijn en stabiel zijn (niet groter worden).
  • Vloeren die scheef gezakt zijn kunnen duiden op verzakking. Dit hoeft niet ernstig te zijn, mits dit al enige tijd aanwezig is en stabiel is (zakking wordt niet groter). 
  • Vochtplekken kunnen duiden op een lekkage. Dit hoeft niet ernstig te zijn, mits de lekkage    verholpen is.
  • Kitlagen in sanitaire ruimten gaan gemiddeld ca. 10 jaar mee, kitlagen bij een aanrecht 12-15 jaar.  
  • Aanwezigheid van vers zaagsel kan duiden op houtworm. Dit geldt ook voor hout aan de buitenzijde van de woning.
  • Bij woningen ouder dan 1993 kunnen asbesthoudende materialen aanwezig zijn.

De fundering, vloer begane grond en kelders

De fundering en de vloer zijn een belangrijk onderdeel van je woning, ook al zijn ze niet gelijk heel zichtbaar. Vooral hout- en betonrot kunnen veel schade en dus kosten met zich meebrengen. Controleer en vraag naar deze punten bij het bezichtigen van de woning:

  • Zijn er houten heipalen toegepast? Dat kan op termijn zorgen voor verzakking van de woning.
  • Zolang houten heipalen onder het grondwater staan is er niets aan de hand, zodra deze boven water komen te staan kan er houtrot optreden, in dit geval is funderingsherstel nodig.
  • Bij een betonnen vloer op de begane grond kan sprake zijn van betonrot. Als betonrot incidenteel voorkomt kan dit vaak nog gerepareerd worden. Komt betonrot op een grote schaal voor dan moet de gehele vloer vervangen worden.
  • Bij een houten constructieve vloer kan sprake zijn van houtrot. Als houtrot incidenteel voorkomt kan dit vaak nog  gerepareerd worden. In het ergste geval moet de gehele vloer vervangen worden.
  • In plaats van een nieuwe houten constructieve vloer zou je bijvoorbeeld ook een renovatievloer of een vloer van schuimbeton kunnen overwegen.
  • Een laagje water in een kruipruimte is vaak onschuldig. Alleen bij een houten constructieve vloer kan dit risicovol zijn als de kruipruimte onvoldoende geventileerd wordt, omdat hier houtrot kan ontstaan. Bij een betonvloer leidt dit zelden tot problemen, omdat de constructieve eigenschap van beton niet wordt aangetast door vocht/water (ervan uitgaande dat de vloer geen betonrot vertoont).
  • Vraag aan de verkoper of de kelder waterdicht is en/of er geen vochtproblemen in de kelder zijn.

Installaties

Het is met een bezichtiging en/of keuring vaak niet mogelijk om alle installaties goed te testen. Je kunt bijvoorbeeld niet controleren of de woning goed op temperatuur komt en/of alle wandcontactdozen langsgaan of ze goed werken. Het is raadzaam om het laaghangend fruit te controleren: probeer het licht aan/uit te doen, trek het toilet een keer door of laat een kraan lopen.
 
Daarnaast is dit goed om te weten en op te letten: 
  • Keukenapparatuur heeft een levensduur van 12-15 jaar. 
  • Is sprake van een (oude) meterkast met stoppen/oude smeltzekeringen dan zou je deze uit veiligheid moeten vervangen.
  • Er komt mogelijk regelgeving aan dat je verplicht om oude loden waterleidingen te vervangen.  
  • In bestaande woningen is het vanaf 1 juli 2022 verplicht om rookmelders te plaatsen.
  • Wordt een gasgestookte cv-ketel vervangen dan is het uit oogpunt van veiligheid raadzaam om de rookgasafvoer ook te laten vervangen. Bijna niemand doet het, maar wettelijk gezien is het verplicht om de gehele cv-installatie waterzijdig in te regelen bij het vervangen van de cv-ketel.

Behandelingen van (onder)delen

Zijn wanden, vloeren en/of funderingen behandeld (bijvoorbeeld door te injecteren, hydrofoberen) om vochtproblemen tegen te gaan, dan moet dit periodiek gebeuren om de water-/vochtdichtheid te garanderen.
 
Dit geldt ook voor houten (onder)delen die grenzen aan de buitenlucht, zodra deze voorzien zijn van een beschermde laag (verf/lak/e.d.) moeten deze lagen periodiek hersteld te worden.

Verduurzamen

Houd in gedachten dat we allemaal een keer van het gas af moeten (2050 als het aan de overheid ligt). Bij een niet-geïsoleerde woning zal het in verhouding duurder zijn om te verduurzamen dan bij een goed geïsoleerde woning.
 
Vraag het warmtevisieplan op bij de gemeente waarin jouw beoogde woning staat. Hierin staat hoe de gemeente de komende jaren van het gas af wil gaan. Doorgaans wordt ook de globale planning vermeld, zodat je per wijk kunt zien wanneer zij van het gas af gaan. Op basis hiervan kun je goed ingelicht bepaalde keuzes maken.

Monumenten of beschermd stads- of dorpsgezicht

Is er sprake van een monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht? Dan ben je vaak beperkt in wat je aan een woning mag veranderen. Vaak heb je een vergunning nodig voor wijzigingen die je wilt doorvoeren. De regels voor een monument zijn doorgaans strenger dan voor een beschermd stads- of dorpsgezicht. Je kunt stellen dat wonen (qua onderhoud en energieverbruik) in een monument duurder is dan bij een ‘reguliere’ woning.

Tuin langs het water

Bij een tuin langs het water is soms een kademuur of een beschoeiing aangebracht. Alhoewel deze onderdelen ca. 40 jaar meegaan, moeten ze op termijn onderhouden/vervangen worden.

Uitsluitingen in de koopovereenkomst

Als koper wil jij de financiële risico’s in kaart brengen/beperken. De verkoper probeert dit ook te doen door bepaalde clausules op te nemen in de koopovereenkomst. Denk bijvoorbeeld aan een asbest- of ouderdomsclausule of het uitsluiten van een bouwtechnische keuring. Alhoewel dit tegenwoordig gebruikelijk is bij nagenoeg alle koopovereenkomsten, moet je je ten rade gaan of je deze risico’s wilt nemen en de eventuele financiële consequenties kunt dragen.

Vereniging van Eigenaren (VvE)

Is jouw toekomstige woning een appartement of onderdeel van een VvE? Lees dan zeker ook dit artikel

Over de Auteur

Hendrik Timmer
Hendrik Timmer heeft door de jaren heen veel ervaring op gedaan op bouwkundig gebied en met Vereniging van Eigenaren. Hij probeert deze ervaring over te brengen op lezers/cursisten in de vorm van boeken en cursussen, zodat zij beter geïnformeerd worden en behoedzaam zijn voor valkuilen. Naast bovenstaande activiteiten ben ik werkzaam als bouwkundig Revit- en BIM modelleur (freelancer).

Gratis

Meer weten?

CATEGORIEËN

Volg ons op Social Media

Deel dit bericht:

Mogelijk vind je dit ook interessant: